DSR 과 DTI 차이 , LTV등 대출 규제와 완화

 주택 매수나 내 집 마련을 하기 위해서는 대출을 실행해서, 진행하는 것이 대부분의 사람들이 하고 있는 방법이다. 최근 대출 관련하여, 정부에서 DSR 규제 적용에 대한 언급을 한 상태에서, 규제지역의 DTI의 완화가 같이 나온 상황이다. 상반된 입장의 발표에 혼란스러운데, DSR과 DTI의 차이점과 LTV 등 대출 규제 관련하여 살펴본다.

 

 

 

• DTI 란?
• DSR 이란?
• DTI와 DSR의 차이
• LTV란?
• 앞으로의 부동산은?

 

 

 

 

 

 

• DTI란?

 

 DEBIT TO INCOME의 약자로써, 총부채상환비율을 뜻하는 용어이다. 쉽게 말해서, 수입 대비 상환해야 할 부채를 비율로 나타낸 것으로 나타낸다. 2021년 현재 , 수도권 일부 투기 과열지구의 규제 지역에서는 40%의 DTI를 적용 중이다.

 

예를 들면,  40%의 DTI로 규제 중인 지역에서, 연간 5천만 원의 수입을 가지고 있는 사람이, 대출을 실행하려고 하면 연간 원금+이자금액의 합계가  2천만 원을 넘기면 안 된다. 즉, 월 160만 원 정도의 매월 상환금 내에서만 대출이 가능하다. 기존의 주택 금액에 대한 비율을 규제하는, LTV의 대출에서 한 단계 강화된 규제로 보면 된다. 

 

DTI는 기존 대출이 있다면, 추가적인 제한이 이루어진다.

 

DTI를 계산할 때는 기존의 , 보금자리론, 주택대출, 사업자 운전자금, 아파트 집단대출은 포함이 되므로, 기존 대출이 있다면, 추가 대출을 받을 때는 대출 금액에서 제한을 받을 수밖에 없다. 

 

 

아래에서 시뮬레이션해보면 5천만 원 수입이 있는 사람 3%의 금리고,  3억 대출받을 때 기존 대출이 1억 정도 있다면,

40% 정도의 DIT가 나온다. 

 

 

 

• DSR 이란?

 

 DEBIT SERVICE RATIO의 약자로써, 총부채 원리금 상환비율을 뜻한다. DSR은 기존의 DTI에서 한 단계 더 강화된 대출 규제로 인식하면 된다. DTI와 비슷하지만, DSR은 소득 대비, 상환되는 대출의 원금과 이자의 합계에 더욱 집중한다. 

 

DSR이 무서운 이유는 기존에 사용 중인, 마이너스 대출, 신용 대출, 신용카드 미수금, 심지어는 자동차 할부금과 사용 중인 리스 등도, 대출로 인식되기 때문에, DSR 규제를 하면, 내 자산의 총대출에 대한 상황 비율로 계산을 하게 되어, DTI보다 강력한 규제 정책을 펼칠 수 있다. 아울러 원금에 조금 더 집중하기 때문에, 만일 올해 전세대출 2억 원의 만기가 있다고 가정하면, 내 DSR은 2억부터 시작하게 된다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• DTI와 DSR의 차이

 

DTI와 DSR의 가장 큰 차이는, 대출에 포함되는 내역에서부터 차이가 난다. 위에서 언급했듯이, DTI는 기존 아파트 집단 대출 같은 내역과 사업자 대출만 해당되지만, DSR은 기존 신용 대출에 대한 모든 내역과 자동차 할부금까지 대출로 인식하여, 상환능력을 평가한다. 

 

2023년부터 DSR에 대한 규제가 진행된다면, 기존에 무주택자이거나, 1 주택자의 실거주 목적으로 집을 사려는 사람들이나, 분양을 받으려는 사람들에게 불이익을 갈 수도 있다. 많은 사람들이 신용카드와 자동차 할부 등을 사용하고 있기 때문이다. 

 

DSR 규제가 무서운 점은, 실제로 1억 이상의 수입이 있는 사람들에게는 기존의 LTV 규제와 DTI 규제와 중복이 되어도 큰 영향이 없지만, 1억 미만의 수입을 가진 사람이 규제지역에서 1 주택을 구매하려면, 대출 한도에서의 손해 아닌 손해가 발생된다. 

 

출처 : 해럴드 경제 

 

• LTV 란?

 

LOAN TO VALUE의 약자로써, 주택 가격 대비 대출 비율을 표시하는 것으로, 주택의 금액 비율에 대비해서 대출 가능 금액을 나타낸다. 많은 사람들이 잘 알고 있는 용어인데, 예를 들면, 5억 주택의 50% LTV로 대출이 가능하다면, 2억 5천만 원의 대출이 가능한 결과가 나온다. 

 

 

 

주택담보대출 규제와 정책을 알아야 투자에 대한 방향을 제대로 알 수 있겠다.