DSR뜻? 무엇이고 DSR을 이용한 대출규제와 주택 시장에서의 영향

 DSR을 적용한 대출규제의 시행이 2023년부터 예고가 되었다. DSR의 뜻을 알아보고 향후 어떻게 변할 것인가 주택 담보나, 신용대출에서의 대응 방향을 정리해본다. 정권의 변경이나 부동산 경기에 따라 바뀔 수도 있으나 미리 공부해 놓으면 좋다.

 

 

DSR 썸네일

 

• DSR뜻?
• DSR대출규제에 따른 영향
• DSR 규제에 따른 대응방향

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• DSR뜻?

 

 DEBIT SERVICE RATIO의 줄인표현으로, 대출 총 받는 금액의 비율을 나타낸다. 무엇을 기준으로 하냐면, 수입 대비 대출이 얼마나 있는지를 비율을 뜻한다. DTI와 비슷한 의미인데, DTI는 대출이자를 위주로 계산을 한다고 하면, DSR은 총 대출금액을 계산하므로, 신용카드 미수금과 자동차 할부, 자동차 리스와 신용대출과 같은 모든 금융 상품 이용에 대한 미수금을 대출로 인식한다. 이자와 원금 모두에 대한 계산을 하여 지불해야 할 금액을 기준으로 소득 대비 비율을 산정한다. 여러 가지 부작용도 있을 수 있다. 만일 다음 달 전세대출 만기로 2억을 상환해야 하면 나의 DSR은 이미 2억이 포함이 되어 시작을 하게 된다. 반면 다른 대출이 있는 경우 3억을 30년 분할일 경우, 1년간 납부해야 할 이자와 원금이 DSR에서 부채로 인식된다. 3억을 30년 원금 균등 분할 대출일 경우 1년에 1천만 원 상황 하므로, 여기다 내고 있는 이자를 추가하면 되겠다.

 

 

아래의 신문기사를 보면, 알 수 있듯이 오히려, 미리 대출을 받으려는 심리를 오히려 자극을 한 결과가 보인다. 정부에 정책에 따라 대출과 마이너스통장의 한도 줄이기가 이미 진행 되고 있는 상황이다. 미리 대출을 받아 놓지 않으면 금리 인상 시기에 부담이 될 수도 있다는 심리가 생겼다. 

 

 

 출처 : 한국경제

 

 

 

 

• DSR 대출 규제에 따른 영향 

 

 

 

 2023년 7월 부터 수도권과 서울 등 규제 지역 등에서 적용과 시행이 예상된다. 대출을 이용한 무리한 주택 투자를 막기 위해서라고 한다. 규제를 하면 항상 부의 효과가 예상이 된다. 우선 신용 대출은 원하는 방향으로 줄어들 수 있다. 하지만 주택 투자의 수요를 잠재우기에는 부의 효과가 예상이 되는 정책이다. 왜냐하면, 시행하는 2023년 7월 이전에 주택 구매를 하려는 사람들이 늘어날 것이다. 대출의 증가가 2023년 7월까지 증가가 예상이 된다. 

 

 DTI와 LTV 의 규제에 추가로 DSR 추가가 되는 상황이라, 실수요자의 피해가 발생될 수도 있다. 즉 서민들의 내 집 마련을 통한 자산 증가의 사다리를 또 한 번 없애 버리는 결과가 나올 수 있다.

 

 

 

 

• DSR 규제에 따른 대응 방향  

 

 

 

 DSR 규제를 시뮬레이션 해보면, 1억 이상의 소득이 있는 사람은 주택 구매 시 대출 가능 금액이 큰 차이가 발생하지 않는다. 오히려, 실수요자일 가능성이 높은 1억 미만 소득자의 대출 한도가 줄어드는 결과가 나온다. 앞으로 DSR을 활용한 대출규제가 진행된다면, 우선 신용카드 금액 사용을 줄여야 한다. 신용카드는 잘 쓰면 각종 포인트 할인 캐시백 등의 효과가 있지만, 주택 담보 대출 등을 하려면 미리 신용카드 사용을 줄이는 방향으로 움직여야 된다. 

 

신용카드 회사들 입장에서는 안좋은 소식일 수도 있겠다. 그리고 자동차 할부와 리스 역시 DSR에서 대출로 인식이 되기 때문에 시행이 2년 남은 지금의 시점에서는 현금 구매를 해야 한다. 자동차 현금 구매만큼 투자의 입장에서는 제일 어리석을 짓이다. 물론 자금의 여유가 있다면 괜찮지만, 투자 수익률을 생각한다면,  초기 투입 비용이 작은 방향으로 해야 한다. 자동차는 자산이면서도 10년이 지나면 없어지는 소비재 성격이 강하므로, 초기 비용 없이 그리고 대출에 영향이 없으려면, 장기렌트가 답이다. 장기렌트는 자산에 포함도 되지 않을뿐더러, 대출과 관계가 없다. 자산이 아니므로 의료보험 상승에도 아무런 영향을 미치지 않는다. 

 

무리한 빚을 이용하면, 악재로 돌아 오겠지만, 현명한 투자를 위해서는 규제와 시장환경을 잘 활용하여야 하겠다. 부동산의 상승이 언제까지나 이어질 수만은 없다. 대출 규제  역시 언젠가는 완화될 수도 있다. 투자를 하는 입장에서는 기다리는 것도 투자 방법 중의 하나라고 한다.