양도소득세 신고 및 납부 하는 방법 ( 홈택스로 집에서 신고)

 아파트 같은 주택을 매매하면, 세금이 발생된다. 바로 양도소득세이다. 최근에는 중과로 관심을 받고 있는데, 신고와 납부는 편해졌다. 집에서 노트북 PC로 해도 되고, 휴대폰으로도 가능하다. 이번에는 홈택스로 집에서 컴퓨터로 신고하는 방법을 정리해본다. 

 

 

양도소득세 썸네일

 

 

 

• 양도 소득세
• 양도 소득세 신고 기한
• 양도소득세 계산기 및 1가구 2주택 양도소득세
• 양도 소득세 홈택스로 신고 및 납부 방법

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• 양도 소득세

 

양도 소득세는 매수한 금액과 매도한 금액의 차익에 대한 구간별 세율을 적용하는 세금이다. 6% ~ 42% 까지 양도차익별로 세금이 틀리다. 예를 들면 12백만 원 차익 이하는 6% 의 세금을 내고, 5억 원 이상은 42%의 세율이 적용된다.

 

추가로 2021년 6월 1일부터는 조정지역에서는 다주택자의 중과가 시행이 되어 많은 사람들이 관심을 가지고 있다. 기존에도 중과하고 있지만, 더욱 강화하여, 조정지역 2 주택 보유자가 1 주택 매도 시에는 기본세율에 20%의 중과세가 적용되며, 조정지역 3 주택 이상 보유자는 30% 중과세가 적용이 된다. 

 

비조정지역은 100채가 있어도, 기본 세율만 적용하는 일반 과세 대상이므로 헷갈리지 않고 대응해야 하겠다.

 

 

 

• 양도소득세 신고 기한

 

양도소득세 신고 기한은 1 주택을 매도했을 경우에는 , 매도 당일 기준 해당 월의 말일에서 2개월까지 이다. 예를 들면 5월 20일 매도했다면, 5월 31일 기준으로 2개월 후까지가 신고 기한이므로 7월 말까지 양도소득세 신고를 해야 한다.

 

2 주택 이상 매도했다면, 다음 년 5월에 확정신고를 해야 한다. 추가되는 세금이 없어도 2 주택에 대한 확정신고를 해야 하는 것을 알고 있어야겠다. 

 

 

 

 

• 양도소득세 계산기 및 1가구 2주택 양도소득세

 

양도소득세 계산은 다음에 알려드릴 홈택스에서 모의 계산기를 통해서, 산출 할 수 있다. 이력이 남거나 하지 않으니 하고 싶은대로 계산을 해보면 된다. 장특공제등 다양한 계산을 자동으로 해주니, 편하다. 

 

그리고, 1가구 1주택자들은 양도소득세가 대부분 비과세 이겠지만, 1가구 2주택자부터는 양도소득세에 대한 관심이 커질 것이다. 조정지역의 2주택자 일반 과세에 중과세로 20% 추가가 되는점, 3주택자 이상이라면, 30% 중과가 되는 점을 알고, 양도 소득세에 대한 계산을 미리 해봐야 하겠다. 

 

 

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• 양도 소득세 홈택스로 신고 및 납부 방법

 

 홈택스는 포털 사이트에서 홈택스를 검색하면 쉽게 찾을 수가 있다. 첫 화면이 아래 사진처럼 나온다. 양도소득세 신고 및 납부는 화면 오른쪽 하단에 있는 양도소득세를 통해서 들어간다. 

 

양도 소득세 종합포털이 나오면, 양도소득세를 미리 계산해볼 수 있는 기능이 있다. 양도 소득세 모의 계산한 내용을 실제 신고 시에도 가져올 수 있으므로, 유용한 기능이다.

 

물론, 모의 계산은 단순 계산만 할 뿐 실제 신고와는 아무런 관계가 없다. 

 

실제 신고는 가운데 양도소득세 전자신고란을 통하고, 양도소득세 신고를 한 후에, 별도로 매도, 매수 , 경비 관련 증빙서류를 PDF 파일로 전송이 가능하다. 신고에서 납부까지 모두 홈택스에서 가능하다.

 

 

양도소득세 신고는 간편 신고와 일반 신고가 있다. 1채의 주택을 매도했다면, 간편 신고를 통해서 진행하면 되겠다. 그리고 혹시 1년 내에 2 주택 이상 매도를 했다면, 다음 해에 확정신고를 해야 한다. 

 

 

예를 들어 2021년 4월에 1 주택을 매도했다면, 매도후 해당월말일 부터 2개월 이므로, 4월 10일날 매도 했다면, 4월 30일 기준으로 2개월 이므로, 6월 말까지 신고를 해야 한다. 신고 기한이 넘어 가면, 가산세가 적용이 된다. 신고 기한내에 신고 시에는신고 및 세금 납부 하면 끝이다. 만일 추가로 2021년 8월 10일에 1주택을 다시 매도 했다면, 10월 말 이내에 두 번째 주택에 대한 예정신고를 하고, 다음 해인 2022년 5월에 확정신고를 해야 한다. 추가되는 세금이 없어도 확정신고는 필수이다. 

 

 

예정 신고를 누르면 아래와 같은 화면이 나온다. 신고자의 기본 정보를 입력한다.  아래 내용과 같이 기본 정보를 입력한 다음 저장 후 다음으로 이동하기를 눌러서 다음 단계로 넘어간다. 

 

신고대상 부동산 확인 하기는 매도한 후에 등기가 완료되지 않으면, 정보가 나오지 않는다. 

 

 

익익월 10일 경부터 자료가 조회된다고 나온다. 5월에 거래했다면 , 7월 10일부터 조회가 가능하므로 7월 말이 신고 기한인 점을 감안하면, 미리 신고하는 게 마음 편하니 사용하는 일이 별로 없을 것 같다. 

 

 

 

다음 단계로 넘어가면 매수가 정보 입력하는 란이 나온다. 매도 계약서에 나와 있는 양수인의 주민번호와 이름을 등록하기를 통해서 입력한 후, 저장 후 다음으로 이동하면 된다. 

 

양도소득세 매수자 정보 입력

 

 

그다음 단 게는 소득 금액 계산이다. 제일 중요한 부분이기도 하다. 우선 매도하는 주택이 과세 대상인지, 비과세 대상인지 혹은 9억 원 이상에서의 1가구 1 주택인지 선택을 해야 한다.  

 

 

 

 

 

 

그리고 아래 화면으로 스크롤해서 매도 정보들을 입력한다. 양도 물건 종류와 세율 구분을 해당 하는 내용에 대해서 선택 한후, 매도한 주택의 주소를 입력 한 후 양도일자 와 취득일자 등을 입력한다.

 

이 경우에 모의 계산을 했다면, 이용 결과를 불러와서 사용을 할 수 있는 기능도 있으니 참조하면 되겠다. 

 

다음은 양도가액과 취득가액을 입력한다. 국토부 실거래 조회를 통해서도 가능하나, 없다면, 매도 계약서를 근거로 입력을 해도 된다. 다음은 취득가액 및 필요경비 입력을 해야 한다. 

 

 

취득가액 및 필요경비 입력 난을 클릭하면, 아래와 같은 화면이 나온다. 취득가액부터, 취득세, 법무사 경비, 중개 수수료, 비용 처리 (확장비 , 보일러 수리비, 욕실 수리비) 등을 입력한다. 

 

도배, 장판 같은 유지를 위한 수선비는 적용이 되지 않는다. 아울러 아파트의 장기 수선충당금도 적용되지 않으니, 참고해야 하겠다. 

 

취득가액, 필요경비, 취득세 등을 항목별로 입력하여, 합산하여, 취득가액에 필요경비를 더한 금액을 모두 입력했다면 저장하기를 눌러서 다음 화면으로 넘어간다. 

 

그리고, 다음에는 장기 특별 공제 계산이 있다. 최근에 바뀐 장기 보유에 대한 특별 공제율을 참고하면 되며, 이때 8년 또는 10년 장기임대 등록한 주택에 대해서는 추가 공제가 있으니 참고하고, 해당 사항이 없으면 기간에 따른 자동 계산이 되는 점 참고하면 된다.

 

 

2021년 1월 1일부터 적용되는, 장기 보유 특별 공제율에 대해서는 아래의 표를 참조하면  되겠다. 기존보다 다주택자들의 혜택이 줄어들고 있어, 10년을 보유하여도 20% 밖에 공제가 되지 않는 점을 알 수 있다. 1가구 1 주택자인 경우에는 10년 이상 보유 시에는 80%의 공제율이다. 

 

아래의 사진은 , 1세대 1 주택의 경우는 공제율이다. 혜택이 많으니 참조하면 되겠다. 

 

장기 보유 특별 공제 계산기를 통해서 산출된 내용이 숫자로 보이면 다음에는 양도소득 기본 공제에 250만 원을 입력 한다. 1년에 1인 한도록 적용 되므로, 만일 부부 공동 명의라면 각각 250만원 공제를 받을 수 있으므로, 이런 경우에는 공동 명의가 유리할 수가 있겠다. 

 

입력을 하면 세율과 산출 세액이 자동으로 산출되어 나온다. 납부할 세액이 화면 끝에 나온다. 실제 계산된 건으로 매도 차익이 얼마 되지 않아 세율 6%에  세금 12만 9천 원이 나왔다. 

 

 

신고서 제출하면, 증빙자료 제출을 별도로 하라는 내용이 나온다. 처음 양도소득세 화면으로 돌아가서 증비서류 제출을 이용해서, 관련 자료를 PDF 파일로 전송하면 된다. 

 

 

이제 양도소득세 신고서 접수증이 나온다. 여기서 납부하기를 눌러서 바로 세금을 납부도 가능하며, 가상 계좌를 받아 납부를 할 수도 있다. 

 

 

아직 끝이 아니다. 양도소득세는 국세 이므로, 세무서에 제출 하지만, 양도소득세의 10%의 지방세가 붙는다. 양도소득세 납부 후에는 지방세 신고를 하여야 한다. 화면 아래 빨간색으로 잘 보이게 신고 이동을 눌러 이동해서 지방세까지 납부해야 모든 세금의 납부가 완료가 된다. 

 

혹시 신고 수정을 희망하면, 처음 작성으로 들어가서 조회 후에 재작성이 가능하므로, 혹시나 입력하지 않아서 수정을 하고 싶으면 수정해서 양도세 신고를 마치면 된다. 

 

 

부동산을 거래 하면 반드시 해야 하는 마지막 단계인 양도소득세 신고, 이제는 집에서 편하게 할 수있어 좋다.

 

 

 

 

 

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