임대 소득 종합소득세 방법과 신고 대상 - 2천만원 이하와 초과 구분 (분리과세, 종합과세 신고 방법)

 5월 1일부터 5월 31일까지 종합 소득세 신고 및 납부 기간이다. 특히 2천만 원 주택 임대를 놓고 발생하는 수입에 대해서도 소액이라도 신고를 해야 되므로, 신고 대상자인지 확인하고 신고를 하면 된다. 공제율과 경비 처리 부분이 있다. 신고 대상과 신고 방법을 알려 드린다.

 

 

썸네일

 

 

• 임대 소득 신고 대상자
• 과세 방법에 따른 구분 ( 분리과세, 종합 과세)
• 홈텍스를 이용한 집에서 신고하는 방법

 

 

 

 

 

 

 

 

• 임대소득신고 대상자

 

 

임대 소득세는 모든 임대 물건에 부과되는 것은 아니다. 1 주택자의 경우는 9억 원이 초과하는 경우에만 월세에 대해서만 부과하며, 2 주택은 월세만 부과된다. 3 주택부터는 모든 임대 주택이 과세로 보면 되는데, 전세의 경우에는 간수 임대료라는 계산법에 따라서, 임대 수입을 산정한다.

 

주택수	월세	전세 (보증금)	비고
1주택	비과세	비과세	9월 초과 주택의 월세는 과세
2주택	과세	비과세
3주택	과세	간수 임대료 과세

 

간주 임대료 계산 방법은 아래의 계산식을 따른다. 

간주 임대료 = (전세 및 월세 보증금의 합계 - 3억) *0.6 *1.8%이다. 

예를 들어 설명하면 , 3주택인데, 3억짜리 전세 2곳을 임대 놓는다고 가정하여 계산을 해보자

6억 - 3억 *0.6 * 1.8% = 324만 원의, 임대 수입이 신고 대상이다. 하지만 연간 400만원 미만은 신고 대상이 아니므로, 이런 경우는 신고를 하지 않아도 되는 경우가 된다. 면세점이라고 하며, 기본 공제가 되는 구간이므로, 간주 임대료나 임대 수익이 연간 400만 원 이하의 임대 수입 발생하는 사람은 신고를 하지 않아도 된다.

 

 

 

---

 

 

 

• 과세 방법에 따른 구분 ( 분리과세, 종합 과세)

 

 

 

임대소득 2천만원 이하 

 

 연간 임대소득이 2천만원 이하의 임대 소득은 분리 과세와 종합 과세 중 선택 가능하다. 분리 과세가 대부분 유리하므로 분리 과세 신고를 활용하는 경우가 대부분이다. 연간 임대소득 2천만 원 초과하는 사람은 종합과세로만 신고가 가능하다. 직장을 다니거나 다른 소득이 2천만 원 이상 있으면, 기본공제가 되지 않는다. 

 

 

 

1.임대 소득 2천만 원 이하 

 

분리 과세와 종합과세 선택 가능 분리 과세하면 경비 부분에서 50% 또는  임대사업자 등록 시에는 60% 경비 인정되며,

기본공제 또한 등록 임대 주택과  4백만 원 공제와 미등록 임대주택 2백만 원 공제가 있다. 등록 임대 주택은 단기 30% 장기 75%의 추가 세액 감면이 있으모르 소득세 신고 시에는 유리하다. 

 

 

예를 들어 계산해보자 

 

월세 150만 원으로 계산 연간 1800만 원 임대수익에 대한  10년 장기 등록 임대주택과 미등록 임대 주택의 세금 차이 

- 장기 임대사업 등록 주택 세금  =  (1800*0.4 -400만 원)*0.14*0.25 = 11.2만 원 

- 미등록         임대 주택 세금  =  (1800*0.5-200)*0.14 = 98만 원 

 

미등록과 임대업 등록의 차이가 발생하지만, 임대사업자 등록 시에는 임차료를 5% 이상 올리지 못하는 등의 규제가 있어, 장단점이 있기 때문에, 이 부분은 각자의 상황에 맞게 판단해서 선택을 해야 한다. 

 

 거의 없겠지만, 세대원이 4명이고, 임대수익이 2천만 원 이하이면서, 미등록 임대주택의 경우에, 다른 소득이 없다면, 종합 과세로 신고하는 것이 유리하다. 경비에서 42.6%의 인정받지만, 다른 소득이 없어 인적공제가 1인당 150만 원 추가가 되므로, 600만 원 기본 공제를 받으면, 세율 구간이 6%에 해당하므로 이런 경우는 분리과세보다 종합 과세가 유리할 수도 있다. 

 

 

 

 

2. 임대 소득 2천만 원 초과

 

 종합 과세 신고 대상이 되며, 분리 과세가 안되므로 선택의 여지가 없다. 여기서 중요한 포인트는 임대소득 이외에 근로 소득이나 기타 소득이 있는지를 확인해야 하며, 임대소득 이외에 다른 소득이 연간 2천만 원 이상 있으면 기본 공제가 되지 않는다. 

 

 예를 들어 임대소득이 2400만 원 이면서 근로소득이 5천만 원 있다면, 종합 과세로 신고해야 하며, 경비 인정되는 금액은 2,400만 원에 대한 경비 42.6%가 인정된다. 만일 실제로 사용한 경비 처리 부분을 고려해서 42.6% 이상이라면, 증빙을 하여 경비 인정을 받는 방법이 있다. 

 

임대소득과 근로소득의 합산 이후에, 소득공제 등을 적용하여 나온 과세표준 금액이 나오면 세율을 적용하여 산출 세액이 나온다. 추가로, 기 납부한 세금 등을 고려하여 추가 납부하여야 할 세금이 산출된다. 금액이 많이 나온다면, 종합 과세는 복잡하므로, 세무사에게 맞기는 경우도 많다.

 

 

 

 Tip 2022년부터는 주식으로 생긴 소득에도 5천만 원 이상은 종합 과세한다고 하니, 갈수록 소액 투자자들은 힘들어진다. 

 

 

 

 

3. 경비 인정되는 부분 

 

종합과세 신고 시 단순 경비 42.6% 보다 많은 경우 별도 경비 증빙으로 신고를 할 수 있다. 

 

1. 지급이자 : 임대수입이 발생되는 곳을 목적으로 한 대출에서 발생된 이자는 경비로 인정이 된다.

2. 수리가 진행된, 수선비와  장기수선 충당금 등 비용 처리가 가능 

3. 화재 보험료 등도 경비 처리가 가능 

 

경비 처리 관련하여서는 단순 경비율이 42.6%를 인정해주므로, 경비가 임대수입의 42.6% 미만일 경우는 안 하게 더 좋을 수도 있다고 한다. 

 

 

---

 

 

 

 

 

 

• 홈텍스를 이용한 집에서 신고 방법

 

 

최근에는 양도소득세를 비롯해서 많은 세금 납부가 홈텍스를 통해서 신고가 가능하니 편리하다. 임대소득을 신고해야 하는 종합 소득세 역시 집에서 개인 PC를 통해서 신고와 납부가 가능하다. 그럼 순서대로 한번 신고 과정을 살펴보도록 하겠다. 

 

 

 

 

홈텍스 임대소득신고

2번 로그인을 한다. 

 

 

홈텍스 로그인

 

3. 종합 소득세를 선택해서 신고 과정으로 넘어간다. 

 

 

종합소득세 신고 방법

 

 

4. 임대소득세를 신고하는 방법이 3가지가 있다. 첫 번째는 단순경비율 신고, 두 번째는 일반 신고서, 세 번째는 분리과세 신고서에 의한 방법이 있는데, 구분은 연간 임대소득에 따라 구분된다고 한다. 

 

최근 이슈 되고 있는 임대소득 2천만 원 이하는 분리과세 소득으로 신고하며, 그 연간 2천만 원 이상의 임대수익에 대해서는 단순경비율 42.6% 을 적용한 신고를 하거나 일반 신고서를 작성하여야 한다. 보통 단순경비율 신고를 많이 사용들을 할 것이다.

 

 

 

종합 소득세 신고 구분

 

연간 7500만 원 이상의 수입자는 복식부기 의무자로 구분되어 일반 신고서에서 복식부기로 진행을 하게 된다. 

 

 

해당 홈텍스 신고 방법은 추가로 다음 포스팅에서 하도록 해야 하겠다. 임대소득에 대한 신고에 대한 준비를 미리 하여, 절세가 가능하도록 해야 하겠다.