일시적 1가구 2주택 비과세 요건의 조정 지역과 비조정 지역 차이점

 부동산 규제에 따른 취득세 및 양도세 등의 각종 세금들의 증가로, 부동산 투자가 어려운 시기이다. 양도세 같은 규제에 정부에서는, 투자 세력을 규제하기 위한 정책이 실수요자들의 피해가 가는 것을 방지 위해서 예외를 만들었다. 일정 요건이 맞으면, 일시적 1가구 2 주택에 대한 양도세 비과세 혜택이다. 조정 지역과 비조정지역의 차이에 대해서 알아보자.

 

 

 

• 일시적 1가구 2주택이란?
• 조정 지역 일시적 1가구 2 주택
• 비조정 지역 일시적 1가구 2 주택 
• 특정 상황의 1가구 2주택

 

 

 

 

 

 

• 일시적 1가구 2 주택이란?

 

주택의 양도세 규제로 인하여, 다주택자의 양도세 중과를 통한 부동산 규제를 실시하고 있다. 2 주택자의 조정지역의 양도세 중과는 20% 이므로 부담스러운 세금 부담이다.

양도세의 경우 실수요자인 실거주자의 일정의 사유로 인하여 일시적으로 2 주택을 보유하게 된 경우에는 양도세의 비과세의 혜택이 주어진다.

 

 

아래의 표로 우선 간단하게 정리해본다. 조정 지역과 비조정 지역의 공통점은 기존 주택의 매수 후 1년 이후에 구매한 주택에 대해서만 일시적 1가구 2 주택의 혜택이 주어지는 점이다. 그럼 조정 지역과 비조정 지역에 대해서 별도로 한번 살펴보자. 

 

 

구분	첫 번째 주택 (1 주택)	두 번째 주택 (2 주택 )	비고
조정지역	2년 보유 + 거주 , 9억 원 이하	1년 이내, 기존주택 매도+전입	임차인이 있을 경우 임대기간은 제외하여 매도 기간 연장 두 번째 주택은 첫 번째 주택 매수 1년 후에 이루어질 것
비조정지역	2년 보유 , 9억 원 이하	3년 이내 기존 주택 매도

 

 

 

• 조정 지역 일시적 1가구 2 주택

 

조정지역에서는, 첫 번째 주택의 2년 보유 및 거주가 이루어져야 비과세 혜택 대상이 된다. 두 번째 주택의 매수 후에 1년 이내 기존 주택을 매도해야 되며, 두 번째 주택에 전입을 해야 양도세 비과세 혜택이 된다. 만일 매도하지 않으면 양도세 세금을 추징당할 수 있으니, 조심해야 한다.

 

여기에 한 가지 특이 사항이 있다. 두 번째 주택에 임차인이 있는 경우에는 임대차 보호법과 충돌하기 때문에, 정부에서는 임차인이 있는 경우 2년 후에 전입을 해도 괜찮은 것으로 국토부에서 알려 주고 있다. 아래 내용 참조하면 된다. 

 

 

2019년 적용 , 조정 지역 2주택 전입요건

 

 

 

 

• 비조정 지역 일시적 1가구 2 주택 

 

조정 지역보다 조건이 완화되어 있다. 첫 번째 주택에 거주하지 않아도 되고 보유만 2년 이상 하면 된다.

 

그리고, 조정지역은 1년인데 반해 , 비조정 지역은 3년 안에만 매도하면 되므로, 비조정 지역에서의 일시적 1가구 2 주택자의 비과세 혜택이 받기가 훨씬 수훨해서, 지방에서 잘 활용한다면, 비과세로 계속 해서 갈아타기 할 수도 있다.

 

 

 

 

• 특정 상황의 1가구 2주택 

 

 

결혼 :  결혼 전에 배우자가 모두 2년 이상 거주했던 , 주택을 소유한 경우 결혼 후에 2 주택 중 한 채를 5년 이내에 매도 시에는 비과세  혜택이다.

 

상속  : 기존 주택을 2년 이상 보유한 후에, 상속을 받은 집이 있다면  기한은 무기한으로, 기존 주택을 처분 시에 비과세 혜택인데, 기본적으로 상속받은 집을 처분해야 하는 경우가 더 많지 않을까 하는 개인적인 생각이다.

 

 

증여 : 상속과 유사하지만, 2년 보유 한 1 주택 상태에서, 증여받은 집이 있다면, 비과세 혜택을 위해서는 기존 주택을 3년 이내에 매도해야 증여받고 증여받은 집을 보유해야 비과세 혜택이 주어진다. 

 

합가 : 노부모님의 봉양 등을 위한 합가는 10년 안에  부모님의 주택이나 자녀의 주택 둘 중에 선택해서 매도하면 비과세 혜택이 주어진다.

 

일시적 1가구 2 주택의 혜택에 대해서 한번 살펴보았다. 똘똘한 한 채를 위해서 투자자인 경우도 있지만, 실 거수 매수자의 보호되는 법을 잘 알고 활용해야 절세가 가능할 것이다.