대구 광역시 아파트 공급 과잉 (미분양 발생)

 2021년의 부동산 시장은 2020년 시작된 임대차 보호법을 계기로 전국이 상승 곡선을 그리고 있는 상태이다. 특히나 많은 광역시의 아파트 분양시장은 당첨만 되면 프리미엄이 붙는 분위기였다. 하지만 최근 대구광역시의 부동산 시장이 심상치가 않다. 아파트 미분양이 최근 늘어나고 있다. 공급 과잉 신호가 나온 대구광역시 아파트 분양 시장 들여다본다.

 

 

 

 

대구광역시 아파트 미분양 현황

 

 대구시의 최근 11곳 중에 6곳은 완판 이후에 계약 최소가 지속적으로 발생 되고 있다. 5곳은 시작부터 일반 분양에서 미분양이 발생 되었다. 입주 물량 공급이 가장 많은 곳중에 하나인 동구의 이이사 펠리스의 경우 1.5대 1이라는 초라한 성적표로 미분양의 성적을 받았으며 696가구 분양을 하는 대구 안심 파라곤의 무순의 접수에도 500가구 이상의 미분양이 발생했다. 주요 원인은 공급과잉에 있다. 3년간 공급 물량이 대한민국 수도인 서울의 10만 세대와 비슷한 9만 세대이다. 

인구 1,000만 도시와 인구 240만 도시의 공급 물량이 비슷하니 미분양과 공급 과잉에 대한 우려가 나오는 상황이다. 

 

 

 

• 대구광역시 인구 구조

 

 

 대구광역시의 전체 인구는 241만 명으로 최근 10년 사이에 계속해서 감소하는 추세이다. 주변 산업 단지인 구미 공단의 대기업들의 해외 진출과 타 지역 이동 등의 원인도 있으며, 섬유 산업이 전부인 대구광역시의 인구 유입에 대한 주변 도시들의 호재가 없어, 향후에도 인구 감소의 추세는 유지될 것으로 보인다. 

 

 

 경상북도 군위군의 대구 편입이, 대구 신공항 이전으로 인하여, 예정이 되어 있어, 인구의 소폭 증가가 예상되지만, 경상북도의 군위는 인구 2만 명의 사라져 가는 도시였기에 대구로 편입되어도 대구시 입장에서는 영향이 거의 없다. 

 

 인구의 세대별 증감을 보아도,  일할 수 있는 주요 연령대로 판단되는 20대부터  50대까지의 인구의 감소도 눈에 띈다. 반면 은퇴 세대인 60대부터는 해마다 증가가 되고 있다. 대한민국 전체의 인구구조가 비슷하지만, 대구광역시의 인구구조 역시, 노령화되며, 인구의 감소가 되고 있는 상황이다.  

 

 인구의 전입과 전출을 보면, 전출에서 주변 도시로의 이동이 아닌 서울과 경기도로 2020년 1년간 약 2만 명 이상이 이동을 하였다. 젊은 세대들의 수도권 이주가 주요 원인으로 보인다. 지방의 회사들이 좋은 인력 구하기가 어렵다는 사실이 인구의 이동으로도 확인이 된다. 

 

 

 

 

 

• 대구광역시 아파트 수요와 입주 예정

 

 

 

 인구가 감소하는 동안에, 아파트의 입주 물량은 오히려 증가하고 있다. 1만 2천 가구의 수요량 대비 2019년 이후로 매년 공급과잉이 확인되며, 제일 심각한 상황은 2023년 3만 가구 이상의 입주가 예정되어 있어, 대구 아파트 가격의 하락은 공급과 수요 측면에서 보면 불안한 요소가 보인다. 

 

 

 

 분양 가격 역시 공급 과잉과 맞물려 부담으로 작용되는 것으로 보인다. 최근 분양해서 2024년 입주하는 아파트들의 평균 분양가가 평당 1700만 원으로 제일 많은 수요가 있는 20~30평대에서는 평균 2천만 원을 넘었다. 25평 기준으로 5억이 넘어가며 34평인 경우 7억 원의 분양가가 계산이 된다. 

 

 특히나 동구와 서구 그리고 수성구에서 2023년 입주 폭탄이 예상되고 있는 상황이다. 수성구는 그나마 대구에서 선호도가 높은 곳이라, 소화가 될 것으로 예상되지만, 그 외에 동구나 서구는 입주하는 시기에 주변 구축 아파트 들의 폭락과 함께, 물량에 따른 전세 값도 같이 하락되는 현상도 예상이 된다. 

 

 

 

 

• 대구광역시 아파트 미분양

 

 

 대구광역시의 2009년 전후로 폭락을 경험한 적이 있다. 이 당시에도 아파트의 공급 증가에 따른 미분양이었다. 위에서 보이는 표를 보면 2008년 가장 많은 물량이 2만 7천 가구였는데, 2023년은 이보다 더 많은 3만 3천 가구이다. 대구 아파트의 가격 하락의 예상이 되는 이유 중의 하나이다. 

 

미분양 신호는 최근 무순의 청약에서의 미달이 발생한 것만 보아도, 이미 시장에서는 투자자들은 대구광역시의 현황을 감지하였으며, 실수요자들도 비싼 분양가의 피로감으로 쉽게 분양 시장에 참가가 어려운 상황이다. 

 

앞으로 더욱 어려울 수 있는 상황은, 분양업체들의 할인이 되더라도, 다주택자 규제 문제로, 취득세와 양도세를 고려한다면, 잉여 물량의 수요 세력에 대한 제한이 있을 수 있는 점이다. 

 

 

 

대구 아파트 투자는 언제?

 

 

 대구 부동산의 멀티 차트를 보면 예상할 수 있다. 2010년 공급 과잉이 끝난 시기부터 2015년부터의 멀티 차트를 보면 대구 아파트들의 가격 상승이 있었던 것을 보면, 이번 공급 과잉이 끝나기 이전까지는 가격의 하락장이 예상된다. 2024년 공급과잉이 해소된다면, 이 시기가 대구 아파트의 투자나 실거주자들에게도, 적절한 시기로 보인다. 실 수요자라면, 2024년 초반부터 준비를 해서, 투자자들보다 조금 일찍 움직여야 상승장 중심에서 구매하지 않을 것으로 생각된다. 

 

 

 

 

 

모든 투자의 이론은 동일하다. 공포에 사로 잡혀 있을 때 매수하고, 사람들의 욕망이 넘칠 때 팔아야 한다.