부산 재건축 망미 주공 아파트

 지방 광역시 중에 가장 큰 인구를 자랑하는 부산광역시, 최근 해운대구 , 수영구 , 동래구 세 지역의 아파트 가격의 상승으로 "해수동"이라는 단어까지 생겨났다. 그중에 최근 재건축으로 활발한 망미 주공 아파트에 대해 알아본다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• 부산시 인구 현황

 

부산시 인구는 현재 336만명으로 2000년 초반 400만을 자랑하던 모습에서, 주변 도시와 수도권으로 인구를 빼앗기면서, 지속적인 인구가 감소되는 모습을 보이고 있다. 다른 인천광역시를 제외하면, 다른 지방의 광역시와 같은 모습이다. 관련 산업의 일자리가 늘지 않아 감소되고 있는 것으로 생각된다. 

 

 

부산은 인구의 감소 대비해서도, 2024년부터 신규 입주 아파트의 물량이 없어,2023년 부터 아파트 시장의 다시 한번 상승장이 예상이 되는 상황이다. 

 

 

 

그중에서도 해운대구는 2020년 부터의 공급이 중단된 상황이라, 지속적인 아파트 값의 상승이 있을 수밖에 없다. 

 

망미 주공이 속한 연제구와 붙어 있는 수영구 역시 2022년의 공급이 마지막 수준이다.  망미 주공은 연제구에 속하지만 실제 생활권은 수영구를 참고하면 된다. 

 

 

 

• 망미 주공 아파트 시세

 

1986년 식으로 현재 35년의 연차를 가지고 있으며, 2038세대의 대단지 아파트 이다. 최근에 실거래 가격을 참고하면 , 34평이 7억 3천만 원의 거래 금액을 보이고 있다.  위치는 동래구와 인접한 연제구에 속한다. 

 

지도로 보면, 망미동이 아니라 부산 연제구 연산동에 속해 있는 것이 확인이 된다. 현재 34평의 기준으로는 9억대의 호가가 나오고 있는 상황이다. 

 

 

34평기준 2년 전 약 3억 원에 거래되던 아파트 34평이 10억을 바라보고 있다. 아직 재건축이 되지 않았음에도 10억대 임을 감안하면, 재건축 후에 가격의 예상을 꼼꼼하게 해봐야 하겠다. 

 

 

 

•  망미 주공 아파트 재건축 현황

 

망미 주공의 재건축은 현재 추진위설립신청으로 재건축의 이제 시작 단계도 못 디딘 상태로 보면 된다.

 

재건축의 단계를 간단히 설명하면, 아래의 단계를 거쳐야 하는데, 2021년 주민동의를 구했다고 하면, 앞으로 최소 10년 이상은 걸려야 새 아파트로 변신이 가능하다. 

 

주민 동의 → 추진위설립 및 승인 → 조합 설립 →조합원 승인 → 사업시행 승인 → 관리처분인가 → 이주 및 철거 → 아파트 건축 → 입주  

 

 

보통은 조합원 승인과 사업시행 승인까지의 시간이 많이 소비가 되기 때문에, 경험이 많은 투자자들은 최소한 조합원 승인이 완료된 곳의 투자를 추천한다. 사실상 조합원 승인이 나도 사업시행 승인까지도 3년 정도의 시간이 소요되므로, 나쁜 경우에는 10년이 훨씬 넘게 걸리는 곳도 많다. 

출처 : 부산일보

 

 

• 망미 주공 아파트 입지 

 

 

1. 상권 

 

망미 주공 아파트 근처로 이마트트레이더와 코스트코가 도보로 이동이 가능한 거리에 있음, 스타벅스 상권들이 인접해 있어서, 편의 시설 관련 입지는 아주 우수한 편이다.  

 

 

 

2. 학군 

 

토현 초등학교가 아파트와 인접하여 있어 학세권으로 판단되며, 근처에  2Km 내에 부산 외국어 고등학교 및 중학교가 있어 근처 학군 역시 우수한 수준으로 확인된다. 

 

 

3. 교통 

 

도보 10분거리에 가장 가까운 부산 지하철 3호선 망미역이 있으며, 한 코스만 더 가면 2호선 수영역을 갈아타서, 해운대의 센텀시티역으로 이동 가능하다. 센텀시티역에는 신세계백화점이 자리 잡고 있다. 

 

 

 

4. 공원 

 

근처에 10분거리로 수영강이 있어, 양호해 보이며, 특이하게도 망미 주공은 최초의 친환경 주공 아파트로 불릴 정도로 자연 친화적으로 설계돼 되었던 아파트이다. 생태 연못이 아파트 단지 내에 있을 정도로 30년이 넘은 아파트이지만 친환경 아파트이다. 재건축을 한다면, 2천 세대의 대단지를 활용한 아파트 자체 시설 만으로도 필요한 체육 시설들은 모두 들어올 수 있을 만큼의 면적을 자랑한다. 아울러 층이 높은 세대의 일부는 바다 조망도 누릴 수 있는 위치이다. 

 

 

 

 

 

• 망미 주공 현재 시세에 대한 의견

 

근처의 재건축 대상 아파트를 보면 연제구의 7~9억대 임에 대비하여, 수영강에 있는 현대아파트의 현재 거래가 11억이상에서 이루어지고 있다. 초역세권과 강 조망을 누릴 수 있는 장점의 프리미엄이 반영된 것으로 보인다. 맞은편 해운대구 가락국수의 삼호가든의 경우 14억 선에서 거래가 되고 있는 것을 보면, 앞으로 부산광역시의 당분가 입주가 많지 않은 점을 고려했을 때는 장기적으로는 양호해 보인다. 특히 해운대구의 2차 상승이 있다면, 망미 주공의 34평 10억 이상의 거래도 예상이 된다. 이경우에는, 조정지 역임을 감안하여, 투자를 진행해야 한다. 

 

다만, 이제 재건축 시작 단계인 점을 고려 한다면, 10년 후에나 입주가 가능한 점을 생각하면, 실거주 목적으로는 어려울 것으로 보이며, 투자자의 경우에도 전세율을 고려한다면, 장기적인 호흡으로 투자를 희망하는 투자자에게 맞는 아파트 같다. 

 

아울러 부산의 수영구와 해운대구, 연제, 동래구 모두 조정대상지역이므로 투자시에 양도세의 부담에 대한 고민도 같이 해야 할 것으로 생각된다. 부산은 중구와 기장군을 제외한 거의 모든 지역이 조정 대상 지역이다. 

 

2021년 6월 1일 부터 적용되는 양도세 중과 해당 지역이므로, 당분간은 매물이 잠길 것으로 예상되어, 근처의 재건축 시장이 한 번 더 오를 가능성도 있어 보인다.