대구광역시와 광주 광역시 아파트 조정대상지역 해제 논의

 아파트 시장이 활기를 전국적으로 이어가는 최근, 대구광역시와 광주광역시의 아파트 시장은 침체로 들어 가려한다. 기본 적인 공급과 수요에 대한 차이도 원인이 될 수 있지만, 조정지역으로 지정되어 있는 상태라, 투자자들이 들어가기에는 어려운 시장이다. 최근 조정대상지역 해제 건의를 진행 중인 두 곳을 살펴보자.

 

 

 

 

• 조정지역?
• 대구광역시 조정대상지역 
• 광주광역시 조정지역

 

 

 

 

 

조정지역?

 

 주택 가격의 상승률이 물가 상승률보다 2배 이상 높거나 아파트 청약 경쟁률이 평균 5대 1을 넘어가는 지역에 대해서, 지정되며, 아파트 매매와 양도에 규제로 인한 모든 불이익이 발생된다. 대출도 LTV 60% 와 DTI 50% 수준으로 규제가 되며, 취득세의 경우에 다주택자 투자자라면, 2 주택부터 8%의 취득세 중과 3 주택부터 12%의 중과가 적용되며, 양도소득세의 경우에도 다주택자인 경우 2 주택자는 20%의 양도세 중과 3 주택자 이상은 30%의 양도세 중과라는 엄청난 불이익들이 적용되므로, 매물 잠김 형태와 아울러 부동산 시장의 하락 및 조정장이 형성될 수 있다. 

 

 

 

 

대구광역시 조정대상지역 

 

 대구광역시의 부동산 역시 2021년 초반까지는 지속적인 상승세를 유지 하고 있었다. 하지만 조정지역 지정이후로, 투자자의 발길이 조금씩 끊어지고 있으며, 엎친데 덥친격으로 신규 분양 물량의 공급 과잉까지 발생 되면서, 뜨거웠던 아파트 시장이 한번에 식었다. 현재 대구의 강남인 수성구를 제외한 비인기 지역에 대한 대구시에서 정부로 조정대상 지역 해제의 건의를 할 것으로 보인다. 남구와 동구, 북구등의 공급과잉으로 최근 신규 아파트 미분양이 발생 된 지역을 중심으로 우선적으로 조정지역 해제가 진행 될 가능성이 있어 보인다. 

 

 출처 : 파이낸셜뉴스

 대구 광역시의 아파트 시장의 시장도를 보면 전세시장과 매매 시장 같이 하락하는 것을 볼 수 있다. 매매시장의 투자가 어려운 상황에서, 전세 시장역시 너무 과열된 시점인 것과, 공급 과잉에 따른 시장 강도 하락이 보이다. 현재는 미분양 물량의 우려할 만한 상황은 아니지만, 앞으로가 문제이다. 2021년부터 2023년까지 대구광역시의 아파트 입주 물량이 10만 채가 넘는다. 서울시의 입주 물량과 맞먹는 수준으로 대구광역시의 공급 과잉에 따른 아파트 하락은 한동안 피하기 어려울 것으로 예상된다. 조정 해제를 통한 매매 거래를 우선 활성화시키는 것부터 시작해서, 아파트 가격의 하락에 대한 최소한의 방법으로 보인다. 

 

 

대구광역시 아파트 시장 강도

 

 

광주광역시 조정지역

 

 

 광주 광역시 역시 조정지역으로 지정된 이후에도 시장이 한동안 뜨거웠으나, 최근 광주광역시의 시장이 좋지 않은 흐름으로 가고 있다. 아파트 시장 강도를 보면, 시장 강도 100을 넘기면 곧바로 하락하는 등의 형태를 나타내고 있다. 상승과 하락이 너무 가파른 모습이다. 최근 2021년 뜨거운 시장임에도, 공급이 2022년까지 몰려 있어, 이미 시장 강도가 기준인 100 이하로 떨어진 상태이다. 남구의 봉선동 아파트는 11억 매매가 되다. 다시 7억 매매 그리고 최근 다시 상승하는 모습을 보이고 있어, 광주광역시의 아파트들은 투자자들에게 많이 휘둘리고 있는 모습으로 보인다. 

 

 

광주 광역시 아파트 시장 강도

 

 

 

 2020년까지의 공급이 과잉으로 나온 상태여서, 2022년까지의 투자자들의 발길을 돌려놓으려면, 조정지역 해제가 필요한 시점이다. 2022년 이후에는 당분간 공급이 없어지는 상태로 돌아가므로 2022년 마지막 입주물량 시점에 실수요자나 투자자도 관심을 두고 지켜보는 것도 나쁘지 않은 방법이다. 하지만, 조정지역이라는 문제 때문에 취득세의 12% 중과세 양도세의 다주택자 20%~30% 중과세 등을 고려한다면, 쉽지 않은 지방 투자이다. 

 

 

광주 광역시 아파트 수요 공급