원주 아파트 2022년에도 전망 밝음

 2021년 초반 원주 신축 아파트들의 급등과 전세 물량 부족으로 인하여, 구축들에 대한 관심이 커지고 있다. 특히 재건축 대상 아파트와 재개발 지역에 대한 상승세가 가파르다. 2022년에도 원주 아파트들의 전망이 어떨지 예측해본다.

 

 

 

 

 

1. 원주 아파트 공급 수요

 

 

원주 아파트 시장의 수요와 공급은 2021년 부터 안정 된 방향으로 가고 있다. 인기지역의 신축 아파트들의 상승세가 눈에 띄고 있는 상태이다. 20204년 까지 표시되어 있는 공급을 보면, 아파트의 부족 현상이 예상 되는 도시이다. 인구 35만명의 지방 도시임을 감안 한다면, 실수요와 투자 세력이 합쳐지는 형태가 나오면, 아파트 시장은 신축과 구축 모두 상승 할 가능성이 있다. 

 

 

원주시 아파트 수요 공급

 

2. 원주 아파트 시장 강도

 

 

전세 시장 강도인 주황색을 보면, 지금 전국의 다른 상승 도시와 마찬가지로, 역대 최고를 나타내는 수치를 나타내고 있다. 전세가 올라가면, 주택 매매가도 같이 올라가는 그래프가 나오는 형태이다. 당분간의 수요에 따른 공급이 없으므로, 신축을 비롯한 구축도 이제 조금씩 상승 하는 분위기가 만들어 질 것으로 예상 된다. 

 

 

3. 원주시 재건축 아파트

 

 

원주시의 재건축 대상 아파트들의 열기가 뜨겁다. 규제가 없는 비조정지역의 1억 미만 아파트는 이제 투자자의 1순위 공략 대상이다. 여기에 30년이된 5층 아파트는 볼것 도 없는 투자자들의 먹이 감이 되고 있다. 2021년 원주 단계동 단계주공은 2021년 관리처분인가가 되고 2022년에는 이주 및 철거의 첫단계가 시작 된다. , 2026년경에는 새 아파트로 변신이 예상 된다. 2022년 이주하게 되는 900세대의 구축에서는 대단지 아파트이다. 해당 실수요자들의 수요는 기존의 공급과 수요에 반영되지 않은 추가 수요 세력으로, 공급 부족이 발생 예상 된다. 특히 전월세 시장으로의 유입이 예상 되므로, 전월세 시장이 다시 움직이고, 매매 가격까지 영향이 있을 것으로 생각 한다. 구축의  2억 미만의 아파트들이 주요 대상일 것으로 보인다. 기존 단계 주공의 21평 아파트와 비슷한 평형대에서, 구축 아파트의 움직임을 2022년에는 살펴 보아야 할 것이다.

 

다른 재개발 지역의 움직임도 눈여겨 보아야 한다. 원주 원인동의 재개발이 진행 되면서, 프리미엄을 받고 매도하는 실수요자들의 움직임 역시, 구축 아파트로의 이동으로 예상 된다. 신축과 구축 아파트는 현재 1억 이상의 가격 차이가 발생 하고 있어, 재개발 지역의 낡은 집들의 매매가를 생각 한다면, 구축 아파트에서 입지가 양호한 곳으로 이동이 예상 된다. 

 

 

 

 

4. 원주 아파트 2022년 매매 시장

 

 

 원주시는 아파트 값이 단기간에 상승하고 지금은 약간의 호흡을 가다듬고 있는 분위기 이다. 신축들의 1~2억의 단기간 상승으로, 현재는 투자자와 실수요자들도 분위기를 보고 있는 상황이다. 대신 상대적으로 저렴해진 구축 아파트들 중에 공시가격 1억 미만의 아파트는 전고점인 2017년 매매 가격으로 회복 하고 있다. 전고점 대비 20% 이상 1년동안 상승한 모습이 보인다. 2021년에 상승한 공시가격으로 2022년에는 취득세 중과에 따른 투자자는 감소 할 수 있지만, 임대차 보호법으로 인한 전세 물량 감소와 단계 주공 아파트 이주가 시작되는 시점에 구축이 상승하면, 실수요자를 중심으로 상대적으로 가까워진 신축 가격이 눈에 들어오는 시점에서,  다시 신축 아파트의 가격이 우상향으로 도망가는 형태가 예상이 된다.   

 

 

5. 원주 아파트 분양 시장

 

 

 원주시에는 현재 개발중인 지역들이 아직 남아 있다. 남원주 역세권, 무실동 공원을 기부채납하는 무실동 제일 풍경채, 기업도시의 이지더원 3차, 단구동 자이, 관설동 유보라 등등 신축 아파트 계획이 아직 많이 남아 있다. 아직은 대장 역할을 하는 포스코 더샾센트럴의 2021년말 입주 현황을 보면, 분양 시장에서 대박이 나올지, 아니면, 소소한 수익으로 될지 판가름 날 것으로 보인다. 원주 포스코센트럴 더샵의  34평 5억대 가격의 배후 세력인 실수요자들이 소화를 할 수 있을지 지켜봐야 하겠다. 개인적으로 입주 현황의 높은 공실률 발생 보다는, 전세가 절대적으로  부족한 상황에서 저렴한 금리를 활용한 실수요자들의  임대계약으로 대부분 이루어질 것으로 예상 된다.