원주 재건축 원동 아파트 분석

 강원도 원주시의 재개발과 재건축 아파트가 진행되어 화재가 되고 있다. 최근에 사업시행 인가를 넘어, 관리처분을 거쳐 2022년 후반부터 이주가 진행될 예정이라고 한다. 한편 인근에 최고층 5층의 원동 주공 아파트의 재건축 추진도 진행되어 최근 아파트 가격의 상승이 되어 분석해본다. 

 

 

 

 

 

• 단계 주공 아파트 재건축

 

단계동 아파트 재건축은 원주 아파트 투자에 관심을 가진 사람이라면 모두가 아는 오래된 재건축 1순위 였다. 2015년 전후에도 포스코 건설에서 진행 예정이었으나, 여러 조건이 맞지 않아 포기하고, 인근에 포스코 더샵 센트럴이라는 신축 아파트를 만들었다. 2019년 다시 본격적으로 추진이 되면서, 지역 건설사인 SG건설과 구 대림 건설인 DL에서 컨소시엄 형태로 진행하게 되었다. 아파트는 이 편한 세상으로 추진될 예정이다. 2020년 초반까지 1억대에 머물던 21평 아파트가 최근 2억 중반에 거래가 되고 있는 상황이다. 20평형의 경우 대지지분이 많아 28평을 받는다. 현재의 가격으로 2억 5천 투자 시에 25평 아파트 매수하는 셈이다. 시간이 걸리는 것이 재건축의 단점이다. 초기 투자자는 수익률이 높지만, 약 6년 후에 입주가 예상되므로, 6년 동안 이주비 1억 나온다고 가정해도 1억 5천만 원을 투자하기에는 후발 투자자로는 매력이 없어 보인다. 그리고 5년 후부터 원주에 입주가 예상되는 아파트 분양 대기 중인 곳이 많다. 남원주 역세권 4천 세대 무실동 풍경체 1천 세대, 기업도시 이지더원 1천400세대, 단구동 자이 800세대 등, 잘못 투자하면, 원금 보존 정도에 만족해야 하는 경우가 생긴다.  

 

단계 주공 실거래 와 호가

 

 

• 원인동 원동주공 아파트 재건축 

 

1987년 준공으로 34년이 되었으며, 980세대의 아파트이다. 5층이 최고층으로, 현재는 조합추진위승인 상태, 조합승인 목표가 2021년이다. 그다음으로도 시공자 선정, 사업시행 승인, 관리처분 , 이주 및 철거, 건축 , 준공 , 까지 하면 실제는 2028년 정도가 되어야 입주가 가능할 것으로 예상이 된다. 즉 시작 단계 이므로, 많은 돈을 투자하기에는 부담스럽다. 

 

현재 원동주공은 재건축 구역 지정이 된 상태로, 다주택자는 투자가 어렵다. 취득세 1억 미만 적용이 되지 않는다. 구역 지정 후에는 다주택자의 투자는 어려우므로, 미래 가치가 있다고 생각되면 투자해도 괜찮다. 

 

 

원동주공 아파트 개요

 

• 원동 주공 아파트 입지 

 

원동 주공 아파트의 근처에는 제일 먼저 재건축의 화살을 당긴 단계주공 아파트가 있다. 단계동 터미널과 AK백화점 롯데 마트 기준으로 가장 가까운 아파트중에 하나인 단계 주공과 도보로 이동할 수 있는 거리에 있는 원동 주공의 입지도 양호한 편이다. 아울러, 최근 추진되고 있는 원인동 전체의 재개발과 같이 묶여서 진행된다면, 현재는 열악한 도로와 주변 시설이 바뀌면서, 새 아파트의 마을로 변신할 가능성도 있다. 물론 시간이 소요되는 것이 주의해야 할 점이다. 

 

 

상권은 농협마트가 도보 3분내에 위치하며, 원주에서 제일 큰 연세대학교 기독병원이 1Km 내에 위치하고 있다. 학교도 도보로 초등학교와 중학교가 있어 편리하며, 남쪽으로 원주시에서 만든 체육시설들이 있어 생활하기에도 주위 도로만 개선된다면, 양호한 입지이다. 

 

원동 주공 아파트 입지

 

 

• 원동 주공 아파트 가격 

 

 가장 큰 평수인 21평형을 보면 기존에 1억 전후 거래 되던 아파트가 재건축 이슈로 1년간 약 2배가 상승하였다. 현재 매물도 많지 않으며, 2억 3천만 원의 호가 물건이 확인되는 상황이다. 대지지분이 2평 정도 더 받는다고 가정하면, 23평 아파트가 2억 3천만 원이다. 새 아파트가 요즘 원주시 기준으로 평당 1천만 원이 넘어가는 시점이라, 싸지도 않고 비싸지도 않은 적당한 가격이다. 다만, 투자 금액이 지금부터 7년 이상 묶여 있어야 한다는 점을 감안하면, 효율성에 대해서 고민해 보고 투자를 해야 하겠다. 발 빠르게 지난해 구역 지정 이전에 투자한 투자자들이 승리자이다. 2년 뒤에 일반 과세로 매도하면 전세 7천를 이용한 갭 투자로 , 1억 원에 매수했다면 3천만 원 투자로 세후 8천만 원 정도 취할 수 있을 것으로 보인다. 

 

 

원동주공 아파트 실거래와 호가

 

 

 

• 원주 아파트 전망 (수요와 공급)

 

 원주는 지방에서는 드물게 인구가 증가하는 지역이다. 10년간 지속적인 증가로 30만에서 35만명을 넘은 상태이다. 2018년부터 2020년까지의 공급 과잉을 넘어 아파트 가격의 안정과 상승 추세이다. 2024년까지 공급도 수요 대비 조금 부족한 상황이다. 여기에 추가로, 단계 주공 800세대와 , 원인동의 재개발 지역들의 철거 이주하는 실수요들의 이동까지 더해진다면, 원주 구도심의 소형 아파트의 전월세와 매매까지 영향을 받을 수 있을 것이다. 신축 아파트들의 완만한 상승까지 예상이 되는 시점으로, 실수요자들은 지금 아파트를 매수해도 나쁘지 않은 선택으로 보인다. 투자로 본다면, 이미 오른 재건축 단지 보다, 예정지에 투자를 하는 것도 좋은 선택일 수도 있겠다. 

 

원주 아파트 수요와 공급

 

 

다음글에는 원주 재개발 지역인 원주 원인동에 대해서 남겨 보도록 하겠다. 현재 진행 중인 원주 나래재개발, 남산 재개발, 다박골 재개발 모두 원인동에 있어, 구도심의 재개발이 앞으로도 많은 관심을 가질 것으로 보인다.