부동산 수요와 공급 , 지방인구 감소와 수도권 인구 증가

 경제의 기본 상식은 바로 수요와 공급의 법칙이다. 수요가 많으면 가격이 올라가고, 공급이 늘어난다. 지속되면, 공급이 늘어나게 되고, 결국은 초과 공급이 되면, 가격이 내려가는 것이 공급과 수요의 기본이다. 부동산과 아파트 역시 마찬가지이다. 기본 적인 부동산 지식에 대해서 정리해본다. 지방인구 감소와 수도권 인구 증가에 대한 문제도 같이 보자.

 

 

 

 

 

 

• 부동산(아파트) 수요와 공급
• 아파트 공급과 수요에 따른 가격 변동
• 공급과 수요의 예외
• 인구 변화와 아파트

 

 

1. 부동산(아파트) 수요 와 공급

 

 

 부동산중에 아파트만 보면, 수요와 공급 분석하는 기관과 회사들이 많이 있다. 대한민국 사람들의 아파트에 대한 사랑이 얼마나 큰지 알 수 있다. 한국의 대표 주택은 아파트인 이유이기도 하다. 전국의 아파트 분양 실적을 토대로 한 아파트의 공급과 수요에 대한 표를 아래와 같이 확인이 가능하다. 전국단위와 지역별로 확인이 가능하다. 대한민국의 현재 전국의 아파트 수요는 매년 26만 채가 있음이 확인된다. 주위를 보면 아파트가 그렇게 많은데도 이렇게 수요가 많은지 궁금해 할 수도 있다. 하지만, 아파트의 수명은 보통 30년에서 40년 사이로 생각하면 되기 때문에, 자연적인 수요가 계속해서 발생하는 것이다. 재건축을 신청할 수 있는 아파트 연한이 바로 30년 이상 된 아파트이다. 

 

 

 

 

 

2. 아파트 공급과 수요에 따른 가격 변동

 

 

 전국적으로 최근2016년부터 2020년까지의 공급이 초과되는 현상이 있었다. 매년 30만 가구에서 50만 가구까지 입주가 진행됨으로, 지방의 도시 등의 공급이 수요를 넘어가는 지역에서는 아파트 가격의 하락하는 모습이 나타났다. 공급의 과잉이 시작되면, 신규 입주 아파트는 마이너스 프리미엄이 발생되고, 전세 수요가 남아, 전세 가격의 하락이 발생된다. 저렴한 전세 가격의 문제로, 기존 구축 아파트의 전세와 매매 가격도 떨어지는 도미노 효과가 발생한다. 하지만, 공급이 끝나는 시점과 동시에 전세 가격 안정화화 함께 신축이 먼저 가격이 오른다. 그다음은 상대적으로 저렴해진 구축 아파트 가격이 뒤를 따라 상승하는 프로세스를 거치게 된다. 

 

 

 

3. 공급과 수요의 예외

 

 

 서울과 경기도 지역에서도 잠깐 공급이 수요보다 많은 시기가 있었으나, 정부의 부동산 정책의 어긋난 방향으로 설정하므로, 아파트의 가격이 오히려 오르는 이상한 현상이 나오기도 했다. 이런 정책들 때문에 가격의 이상 현상이 발생될 경우도 있다. 지역 개발에 대한 호재라던지, 정책의 규제와 완화 등을 통한, 아파트 가격의 상승이나 하락하는 모습이 발생되는 경우이다. 하지만, 대부분의 호재는 서울과 주변의 수도권 지역에서 많이 적용되며, 지방의 도시들은 대부분 공급과 수요의 법칙에 적용되는 경우가 많다. 왜냐하면, 인구의 구조 문제 때문이다.

 

 

 

4. 인구 변화와 아파트

 

 대한민국은 2021년 부터 인구가 자연 감소가 되는 것으로 뉴스에서 많이 알려져 있다. 하지만 수도권의 인구를 살펴보면 의문점이 생길 수 있다. 2008년부터만 보아도 한 번도 감소한 적이 없이 13년 동안 지속적인 인구 증가를 보인다. 이유 중에 하나는 최근 급등한 서울시의 집값 때문에 인접 경기도 지역으로 이주하는 인구가 있다. 두 번째는 지방 인구의 이동이다. 최근 지방 인구의 구조를 보면, 20대와 30대의 감소가 특히 눈에 띈다. 결국 경제 활동을 시작하는 나이부터, 30대까지의 인구들이 좋은 일자리를 찾아서 수도권으로 이동하고 있다. 이 부분은 대한민국의 문제로 향후 10년이면, 심각한 상황이 예상된다. 지방의 일자리 감소와 대기업의 수도권 집중화, 그리고 제조 기반 산업들의 감소는 수도권의 판교 같은 IT 기업과 강남의 일자리로 이동을 부추기고 있다. 

 

 

 

 

 부동산 투자중 아파트 투자는  접근하기 좋아 가장 많은 사람들에게 관심의 대상이다. 향후에 인구구조를 생각한다면, 서울과 수도권에 관심을 가지고 접근해야 할 것으로 생각되며, 혹시 그사이에 지방의 아파트의 공급과잉이 생긴다면, 공급의 끝을 기다려서, 하락장의 저렴한 아파트를 매수하는 것도 나쁘지 않은 방법으로 보인다.